차례:
집을 구입할 때 방아쇠를 당기는 것은 합리적인 이자율로 자금을 조달 한 다음 계약금을 지불하면서 저렴한 주택을 구입하는 것과 같은 간단한 일이었습니다.
그러나 무책임한 모기지 대출로 인한 주택 버블로부터 비롯된 2008 년 미국 금융 위기 이후 수년간 주택 시장은 커다란 난기류를 견뎌 냈습니다. 그 경제적 소용돌이는 주택 재고, 경제성 및 자금 조달 조건을 결정 짓는 전례없는 부동산 시장 상황을 창출했으며,이 모든 것이 구매의 최적시기에 영향을 미칩니다.
시장의 예측 불가능 성에도 불구하고 잠재 구매자는 일정한 안전 장치를 따라 부당한 인수를 피할 수 있습니다.
저렴한 가격과 낮은 금리로 2012 년 주택 가격은 1970 년 이후 가장 유리했습니다.
Walter Molony, 대변인, 부동산 중개인 협회 (구절)
시장 현황
미국 부동산 시장은 마침내 2008 년부터 2011 년까지의 침체기를 벗어났습니다. 2011 년 주택 판매 수치는 2012 년에 9.5 % 개선되었고, 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors Association)는 2013 년 나머지 기간 동안 2014 년으로 나아갈 것으로 기대합니다.
NAR 연구원 및 대변인 인 월터 몰리 니 (Walter Molony)는 2013 년 초가 5 개 지역 중 4 곳에서 판매자의 시장이라고 말하면서 구매할 것이라는 나쁜 소식을 전했다. "이유는 우리가 인벤토리를 크게 축소했다는 것"이라고 그는 말했다.
미국은 2007 년 7 월 주택 재고 기록을 4 백만 가구가 넘는 시장에서 기록했다. 2013 년 1 월 인벤토리는 1,740,000 개로 감소하여 2012 년 1 월보다 25 % 감소했으며 1999 년 12 월 이후 가장 낮은 인벤토리를 기록했습니다.
NAR은 2013 년 봄에 계절적 재고 증가를 기대한다고 Molony는 말했다. 그러나 빈번한 다중 입찰을 방지하거나 주택 가격을 충분히 빨리 낮추는 것은 불충분 할 수있다.
"가격은 2005 년 11 월 이후 가장 강세를 보이고있다"고 Molony는 말했다. "이에 따라 올해 (2013 년) 우리의 가격 전망을 개선했으며 중앙값은 전국적으로 약 7 % 상승 할 것으로 생각합니다."
2013 년 1 월 중간 가격은 173,600 달러로 전년 대비 12.3 % 증가하여 전년 동기 대비 11 개월 연속 상승했다. NAR의 2013 년 중간 가격 전망은 $ 189,400입니다.
"정상적인 가격 성장보다 더 가파른 단점은 그것이 장기간 지속된다면 결국 궁극적으로 우리는 경제성 문제에 봉착하게되고 사람들은 시장에서 가격을 책정하기 시작한다"고 Molony는 말했다. "우리는 아직 거기에 없다."
저렴한 가격과 최저 금리로 2012 년 주택 가격이 1970 년 이래 가장 좋았다고 그는 말했다. 2008 년 주택 붕괴 이후 주택 가격은 바닥을 치고 낮은 가격으로 떨어졌으며 많은 주택가가 뛰어 들어 재고의 대부분을 흡수하기 때문에 주택 교체 비용이 적게 팔렸다.
시장을 뒤로 빼앗는 가장 큰 요인은 "대출 커뮤니티는 위험 회피 적 … 임의로 높은 신용 점수를 가진 가장 신용할만한 차용자에게만 모기지를 제공했다"고 말했다.
시카고 부동산 협회 (Chicago Association of Realtors)의 사장 인 제이크 모리스 (Zeke Morris)는 시카고 부동산 중개인이 처음 요구 사항을 충족시키지 못했다고 말하면서, 모리스는 "고가의 구매자들에게는 실망 스럽다. "그들은 전에 요구되었던 것보다 훨씬 더 자세하게 요구되고있다."
Molony는 최상의 거래를 위해 구매자가 부동산 중개인, 구매자 대리인과 협력해야한다고 말했다.
언제 구매해야합니까?
Molony는 소비자 신뢰가 가정과 같은 상당한 투자를하는 데 중요한 자극이라고 전했다. 신뢰 목록을 토핑하는 것은 직업 안정입니다.
"직장의 안정에 대해 확신이 서지 않는다면 큰 일입니다."라고 Molony는 말했습니다. "단기간 내에, 예를 들어, 몇 년 안되는 시간이 있다면 임대료를 줄이는 것이 더 나을 것입니다. 왜냐하면 모든 경우에 … 거래 비용을 회수하지 않기 때문입니다."
전형적인 구매자는 오늘 10 년 동안 집에 머무를 계획입니다. 전형적인 판매 인은 9 년 동안 집에있었습니다. 과거 부동산 전문가들은 투자를 가치있게 만들기 위해 충분한 지분을 확보하기 위해 3 년에서 5 년 동안 자신의 집을 소유해야한다고 믿었습니다. 시장 붕괴 이후 형평성을 구축하는 데 시간이 더 걸렸지 만, "아마도 지금은 사실이거나 그로 돌아갈 것"이라고 몰리니는 말했다.
공인 재정 계획가 Cathy Pareto는 사람들이 주택을 구입하기 전에 고려해야 할 다른 신뢰 벤치 마크를 언급했습니다.
"너는 배우자와 함께 집을 사서, 아니면 남자 친구 나 여자 친구와 함께 반쯤 나간거야?" 고 말했다. "그 관계는 얼마나 안정적입니까? 다른 부분은 시장이 어떻게 보입니까?"
재정적 인 재원은 또 다른 기준입니다. "사람들은 지원할 수있는 것을 위해 너무 많은 집을 사면서 큰 실수를 저 지르게된다"고 파레 토는 말했다. "당신의 현금 흐름은 어떻게 생겼습니까? 새 집을 지탱하기 위해 돈의 절반을 지불 할 것입니까? 글쎄요, 그것이 스트레칭일지도 모릅니다. 다른 수입원이 있습니까?"
장래성있는 구매자가 이러한 문제에 대한 확신이 부족한 경우 Pareto와 Molony는 임대를 권장합니다.
더 많은 돈 고려 사항
주택 시장의 침체와 금융 산업의 붕괴로 인해 주택 담보 대출 기관이 대출에 어려움을 겪었습니다. 잠재적 인 주택 구매자는 융자 승인을 받기 위해 "괜찮은"신용을 필요로합니다 - "신용 점수는 아마도 720 점 이상일 것입니다."라고 파레토는 말했습니다. "당신이 뛰어난 신용보다 적은 돈을 가지고 있다면 은행의 입장에서 위험한 제안 일 수 있습니다."
신용 등급이 우수 이하이면 나쁜 대출로 상처를받을 수 있습니다.
"당신은 현재 대부분의 사람들이 이용할 수있는 낮은 금리를받을 자격이 없을 수도 있고, 돈을 빌리는 데 드는 비용보다 더 많이 돈을 내고 싶지는 않을 것"이라고 파레 토는 말했다.
처음 주택 구입자는 신용 점수를 알아야합니다. 그것이 낮 으면 그것을 바로 잡아야합니다. 청구서를 적시에 지불하고, 새로운 할부 부채를받지 말고, 새로운 신용 카드를 신청하거나 오래된 카드를 취소하지 마십시오.
구매자는 구입 가격의 약 20 %를 계약금으로 충당 할만큼 충분한 자금이 필요하거나 은행이 "당신을 보지도 않을 것"이라고 파레 토는 말했다.
Molony는 Federal Housing Administration 대출을 통해 자금을 조달 한 최초 주택 구매자에 대한 중간 지불금은 구매 가격의 4 %에 불과하다고 지적했습니다. 많은 처음 구매자는 가족에게 계약금에 대한 도움을 요청할 것입니다.
"솔직히, 엄마와 아빠의 국립 은행은 집주인들이 구매를하기 위해 사용하는 매우 전통적인 방법입니다." 몰리니 (Molony)는 주택 구입자와 판매자에 대한 연례 NAR 조사에서 "처음으로 주택 구입자에게 '계약금으로 무엇을 사용 했습니까?' 76 %는 저축을, 24 %는 친척이나 친구로부터받은 선물이라고 말하면서 부모로부터받은 선물이라고 평했다.
바이어들은 또한 지리적으로나 거래에 따라 달라지는 폐점 비용에 대한 현금이 필요하다고 Molony는 말했다. 주택 가치의 5 %에 달하는 종가를 기대하십시오.
전반적으로, 장래 매수자는 모기지 원금 및이자에 대한 총소득의 25 퍼센트를 지불해야한다고 계산해야합니다. "그렇게하면 편하게있을 수 있습니다."라고 몰리가 말했다.
구매자 시장의 신호
전국 부동산업자 연합회 (Walter Molony)의 대변인 월터 몰리 (Walter Molony) 대변인은 부동산 매매시기가 매수인의 시장으로 물결 치는시기의 지표로 다음과 같은 징후를 열거했다.
주택 재고 및 월 공급량, 또는 타임 - 온 시장은 안정적이거나 완만하게 증가하고 있습니다. 판매자는 용어 협상에 더 많은 동기 부여가 될 수 있습니다. 6 개월간의 공급은 구매자와 판매자간에 대략 균형을 이루지 만, 계절 기준을 벗어나는 재고 또는 시간 초과 시장의 급속한 증가는 구매자 시장의 신호 일 수 있습니다.
주택 가격은 정체되거나 인플레이션보다 1 % 포인트 이상 상승하지 않습니다. 급격히 하락하는 가격은 경제성을 높여 주지만 가난한 지역 주택 및 경제 여건의 붉은 깃발이 될 수 있습니다. 균형 시장에서 정상적인 장기 물가 상승분은 소비자 물가 지수 (Consumer Price Index)에 의해 측정 된 물가 상승률보다 1 ~ 2 % 포인트 높습니다.
주택 담보 대출 이자율, 주택 가격 및 소득 간의 관계를 통해 주택 담보 대출이자 및이자에 대한 총소득의 25 % 미만을 지출 할 수 있습니다.
현지 시장에서의 일자리 창출은 주택 구매자들에게 자신감과 재원을 제공합니다. 가난한 경제로 인해 구매가 더 쉬워 지지만 지속적인 일자리와 인구 손실로 인해 이익보다 훨씬 오래 팔릴 수 있습니다. 정상적인 가격 상승으로 대부분의 구매자는 3 년에서 5 년 내에 충분한 지분을 만들어 무역을합니다.