차례:
아주 작은 돈을 위해 귀하의 지역에서 도매 REO 압류.
지역에 REO 압류가 설치되어 있다면 부동산으로 적당한 소득이나 전일 수입을 올릴 수 있습니다.
REO 차압으로 인해 투자 할 지역을 결정하십시오. 관심있는 분야가 REO 속성을 보유하고있을뿐만 아니라 거기에서 구매하는 많은 투자자에게 현금을 제공해야합니다. 이 정보는 공공 기록이나 다중 리스팅 서비스를 통해 확인할 수 있습니다 (직접 액세스 할 수없는 경우 부동산 중개인을 찾으십시오).이 정보는 추후 사용을 위해 보관하십시오.
단계
동시 종결 (또는 이중 종결)을 할 수있는 투자자 친화적 인 소유권 회사 또는 변호사를 찾으십시오. 어디에서 찾을 수 있는지 모를 경우 다른 투자자에게 그들이 거주하거나 현지 부동산 투자에 참여해야하는지 물어야합니다 클럽. (많은 부동산 클럽이 처음으로 자유로울 수있게 해줄 것입니다 … 그냥 물어보십시오.)
타겟 지역을 찾았 으면 지역 임대인에게 해당 지역의 다른 임대 주택에 관심이 있는지, 그 지역의 임대 주택에 얼마를 지불 할 의향이 있는지 물어보십시오.해당 지역의 "임대료"표지판을 불러서 부동산 중개인에게 이야기하고 지역 부동산 투자자 클럽 회의에서 임대인과 이야기함으로써 현지 임대인을 찾을 수 있습니다.
단계
1 단계에서 현금 구매자가 살 수있는 지역을 타겟으로 부동산 중개인에게 도움을 요청해야했던 곳을 기억하십시오. 그럼 당신은 부동산 중개인에게 몇 달 전에 돌아가서 REO 유질 처분을위한 당신의 목표 지역에서 일어난 모든 현금 판매의 목록을 줄 것을 요청할 것입니다. 이 정보는 모든 현금 구매자의 목록을 제공 할뿐만 아니라 투자자가 타겟 지역의 특정 유형의 부동산에 대해 지불 할 의사가있는 금액을 알려줍니다.
단계
이제 바이어리스트와 함께 소유권자 또는 변호사를 보유하고 있으므로 REO 유질 처분 재산을 찾기 시작할 수 있습니다. 대부분의 은행은 부동산 중개인과 함께 부동산을 나열합니다. 그럼, 당신이 다루고있는 부동산 중개인을 기억하나요?:-) 네, 당신은 그들에게 당신에게 매일 차압 목록을 제공하도록 요청할 것입니다. 시장에 처음 도착했을 때 경쟁이 치열 해지기 때문에 시장에 나와있는 부동산을 목표로 삼는 것이 가장 좋습니다. 그러나 처음에는 시장이 경쟁사와 비교할 때 경쟁력이없는 경우에 대비하여 REO 유질 처분 재산을 모두 대상으로하십시오.
REO 유질 처분 재산에 들어가기 위해 부동산업자와 약속을 잡으십시오. 부동산을 확인하고 필요한 노동량을 결정하십시오 (수리 수치를 모르는 경우 걱정하지 마십시오 …). 나는 여전히 심각하지 않다.) 부동산 중개인에게 도움을 요청하거나 계약직 친구를 데려 갈 수도 있고 아니면 그냥 총성이 있어야한다고 생각할 수도있다. 판매용 주택을 충분히 보았고 판매량이 충분한 것으로 판명 된 후에도 자신이 필요로하는 업무량을 판단 할 수 있습니다. (나는 아직도 나는 수리 수치를 모른다는 말을하면 농담을하지 않는다. 나는 guesstimating을 잘한다. 나는 보통 $ 5,000 내로 들어간다.)
단계
이제 필요한 모든 정보를 얻었으므로 오퍼를 제공 할 것입니다 (구매자가 처음부터 있는지 확인하는 것이 도움이됩니다. 구매자 목록을 작성하십시오.)
은행 REO 차압을 처리 할 때 배정을 허용하지 않으므로 거래를 동시에 처리 할 수 있습니다.
제공 할 가격을 결정하려면 부동산 중개인이 제공 한 정보를 해당 지역의 현금 판매로 전환하고 방금 본 것과 해당 부동산을 비교하십시오. 매도인과 다른 투자자와 이야기 할 때 현금 투자자가 그러한 부동산에 대해 지불 할 금액을 알면 이제는 수익을 계산 한 다음 최대 구매 가격을 결정해야합니다.
귀하의 부동산 중개인에게 귀하의 이익을 줄이고 귀하가 MAX 구입 가격을 결정하는 데 도움이되므로 귀하가 이익을 남길 수 있기 때문에 비용을 종결하는 것에 대해 이야기하고 싶을 것입니다. 결산 또는 결제 비용은 모든 지역마다 다르므로이 정보를 부동산 중개인과 직접 확인해야합니다.
당신의 이익을 포함하여 모든 숫자를 알아 낸 후에, 당신은 제안을 할 것입니다.
예를 들어, REO 유질 처분과 같은 부동산에 대해 투자자가 4 만 달러를 지불하고 있으며 5,000 달러의 이익을 내고 싶다고 가정 해 봅시다. 종가는 약 500 달러입니다. 이 모든 것을 고려하면 MAX 구매 가격은 34,500 달러가됩니다. ($ 40,000 - $ 5000 이익 - $ 500 종가 = MAX 구입 가격.)
거기서 시작하지 마라. 높게 시작하면 내려 가기가 어렵 기 때문에 조금 더 낮게 시작하십시오.하지만 낮게 시작하면 필요할 경우 점차 최대 MAX 가격까지 올라갈 수 있습니다.
일부 도매 업체는 수식 메소드를 사용하며 MAX 구입 가격을 결정하는 공식을 사용한다는 것을 의미합니다. 그들은 집의 수리 후 가치 (수리 후 가치가있는 것)를 결정합니다. 65 %에서 70 % (이 값은 시장을 기반으로 조정해야합니다)에서 수리 비용을 뺍니다. 귀하의 이익은 귀하의 최대 구매 가격과 같습니다.
예: $ 40,000의 주택 거래에 대해 집을 수정하면 $ 100,000의 가치가 있다고 가정 해 봅시다. 집에는 45,000 달러 상당의 작업이 필요합니다. 아직도 $ 5000을 모으고 싶습니다. MAX 구매 가격이 $ 100,000 x 70 % = $ 70,000 - $ 45,000 (수리비) = MAX 구입 가격 인 $ 25,000 공식을 사용하여 계산하는 방법입니다. (나는 공식을 사용하여 발견했다.
단계
당신이 당신의 제안 가격을 결정 했으므로 부동산 중개인에게 진지한 돈 예금을 주어야합니다. 이것은 당신이 당신의 제안에 대해 진지한 은행을 보여주기위한 것입니다. 그렇게 현실적으로 당신이 더 많이 당신이 은행에 나타나는 더 심각하게 내려 놓을수록. 그러나 계약에서 제외되는 사유로 인해 계약에서 벗어나면이 돈을 잃을 것입니다 (따라서 그렇게 높기를 원하지는 않습니다). REO가 $ 500 ~ $ 1000을 본격적인 돈으로 집어 넣을 수 있지만, 100 달러를 버려도된다면 …!
귀하의 부동산 중개인이 귀하의 수표를 수령 할 것이고, 브로커는 결제 / 해지 전까지는 에스크로 계좌에 입금 할 것입니다.
단계
부동산 투자가 처음이라면 부동산에 대한 합의에서 다른 우발 상황을 선택할 수 있습니다. 부동산 검사, 납 페인트 검사, 모기지 우발 사건, 라돈 검사 등
다만 경고하지만, 귀하의 제안이 덜 매력적이라면 더 우발적으로 선택하면 은행에 나타납니다.
나는 일반적으로 어떠한 우발성도 선출하지 않으며 나는 본격적인 돈이이 시나리오에서 큰 위험에 처한다는 것을 알고 있습니다. (왜냐하면 저는 심지어 모기지 우발 사고를 선택하지 않기 때문입니다.) 당신이 이것을 할 때, 가장 잘 보이는 제안입니다 REO 압류를 처리 할 때 은행은 자금 증거라고 불리는 것을 원할 것입니다. 사실, 그들은 당신이 우발 사태를 선택했는지 여부를 불문하고 자금의 증거를 원할 것입니다.
자금 증거는 당신이이 부동산을 구입할 돈이 있다는 증거입니다. 신용 한도액, 신용 카드, 은행이나 친구 또는 가족 중 많은 금액을 가지고있는 계좌에 많은 액수의 돈을 가지고 계신 경우, 그 금액을 귀하의 증빙 자료로 사용할 수 있습니다. 그렇지 않은 경우 거래 자금 제공 회사에서 자금 서신을받을 수 있습니다. (Google과 통화 할 수있는 목록을 보려면 "거래 자금"
은행이 당신의 제안에 대해 많은 시간을 할애하면 은행은 거래를 끝내기를 원하는 소유권 회사를 갖게됩니다 (때로는 그렇게 할 수있는 인센티브를 제공 할 것입니다). 귀하의 모든 서명 된 서류를 귀하의 소유권 회사에 양도하고 그들에게 "우대 종료"를하고 은행 소유권 회사에이를 통보하게하십시오. 그렇게하면 당신은 거래를 통제 할 수 있습니다.
단계
은행과 귀하가 둘 다 계약서에 서명 했으므로 최종 구매자를 찾을 때입니다! 집주인이 지역의 더 많은 임대 부동산에 관심이 있다고 말한 곳에서 "임대"표지판을 모두 불러서 계약하에있는 무언가를 가지고 있다고 말하면서 그들이 물건을 사려고하는지 알고 싶습니다.
구매자 목록에 추가 한 모든 사람에게 전화하세요!
또한, 금속 스탠드로 빈 흰색 플라스틱 물결 모양의 플라스틱 간판을 얻고 두꺼운 검정색 마커로 그 위에 씁니다.
3 침대 / 1 바. 싼 집 $ 40k 현금 / 반드시 판매해야합니다! 555-5555
집이있는 지역에 20 명 정도를 두십시오. 휴대 전화가 울립니다. (약 20 개를 살 돈이 없다면 기본적으로 냉담한 전화와 조사를 많이하게 될 것입니다. 집주인에게 전화를 걸어 투자자에게 전화를 걸면 지난 몇 개월 …. 당신이 부동산 중개인에게서받은 목록을 기억하나요?)
귀하의 목표는 귀하의 최종 구매자를 찾기 위해 부지런히 일하는 것이므로 귀하는 REO 차압을 종료 할 수 있으며 또한 수당을받을 수 있습니다!
단계
최종 구매자를 찾으면 그들과 판매 계약서에 서명합니다. 이 판매 계약서에서 귀하는 "판매자"가되며 그들은 "구매자"가됩니다. (나는 은행에서 아직 폐쇄하지 않았다는 것을 알고 있지만 부동산 매매 계약을 체결 했으므로 부동산에 공평한이자를 부과하고 있으며이를 광고하고 "매도인"으로 판매 할 수 있습니다.) 올바른 판매 가격을 여기에 두는 것을 잊지 마십시오 (높은 가격!) 또한 구매자로부터 본격적인 돈 예금을 받아야합니다. 당신이 지금 판매자이기 때문에, 당신은 이것을 가능한 한 높이 싶어. 따라서이 구매자는 거래에 대해 진지한 것을 알고 있습니다. 안전을 기하기 위해 본사 또는 변호사의 이름에 본격적인 돈 수표를 넣어달라고하십시오. 그들은 합의 / 폐쇄 될 때까지 에스크로 계좌에 보관합니다. 그들에게 당신의 소유권 회사 나 부동산 변호사에게 폐업이 일어날 것임을 알려주십시오. (일단이 구매자를 신뢰하거나하고있는 것을 알고 나면 그들의 소유 회사 나 변호사를 사용하여 결정할 수 있습니다.)
단계
이제이 판매 서류를 변호사 및 / 또는 소유권 회사에 전달할 것입니다. 귀하는 그것이 귀하가 진행하고있는 동시 체결 거래가 될 것임을 알려줄 수 있습니다.
어떤 이유로 인해 제목 회사에서 동시 종결을 할 수 없다고 말하면 이중 종결을 할 수 있으며 몇 단계 전에 검색 한 거래 자금을 사용할 수 있습니다. 그들은 거래를 끝내기 위해 몇 시간 또는 며칠 동안 돈을 빌려 줄 수 있습니다. 그들이 당신의 폐점 비용에 넣어야하기 때문에 돈을 위해 당신에게 청구 할 것을 알고 있어야합니다.
화해까지 표시하고 $ 5,000를 모으십시오 !!! 이제 가서 자신을 더 많이 찾으십시오 도매에 대한 REO 차압!