차례:
임대 재산 소유자에게 유리한 세금 규칙 목록은 길다. 상당한 공제, 감가 상각, 자본 이득 세율, 1031 교환 및 수동적 활동 손실 규칙은 모두 부동산 투자를 촉진하는 정책의 틀에서 비롯됩니다. 임대 주택을 소유하고 있거나 일부를 사려고 생각하는 경우,이 규칙에 따라 뼈대를 가꾸어 수익에 미치는 영향을 이해하십시오. 수동적 활동 손실 규칙은 적극적인 참여 요구 사항과 관련하여 게임에서 첫 해를 잃을 수도있는 신규 투자자에게 특히 중요합니다.
참여 이해
임대 부동산 임대로 돈을 벌 때 일반적으로 수동 소득으로 간주됩니다. 당신이 제공하는 서비스보다 재산 자체에서 더 많은 것이 발생합니다. 당신이 돈을 잃으면 그것은 수동적 인 소득 손실이거나 간단히 수동적 인 손실입니다. 이익은 경상 소득으로 과세됩니다. 손실 처리 방법은 귀하가 임대 활동에 적극적으로 참여했는지 여부에 따라 다릅니다. 귀하가 임대 사업에 적극적으로 참여하지 않았다면 수동적 인 손실을 다른 임대 재산과 같은 수동적 인 이익에서만 공제 할 수 있습니다. 수동적 인 이익이 없다면, 수동적 인 손실을 상쇄 할 수있는 다른 과세 연도에 대해 수동적 인 손실을 앞이나 뒤로 전달할 수 있습니다. 2014 년에 적극적으로 참여한 경우 직장에서받는 임금과 같은 수동적이지 않은 소득에서 최대 25,000 달러의 수동적 손실을 공제 할 수 있습니다.
최소한의 공동 소유권 요구 사항
능동적 참여 테스트를 충족하고 비 수동 또는 능동 소득에서 수동 손실을 공제 할 수 있도록 수동 손실을 나타내는 자산의 최소 10 %를 소유하고 있어야합니다. 이 규칙에는 예외가 없습니다. 재산의 10 % 이상을 소유하지 않은 경우 패시브 이득 이외의 다른 것으로부터 패시브 손실을 공제 할 수 없지만 다른 세금 연도로 손실을 뒤로 또는 앞으로 옮길 수는 있습니다.
적극적인 참여
능동적 인 참여 테스트를 위해 임대 부동산의 적어도 10 %를 소유하는 것 외에도 부동산 관리, 특히 경영진의 결정에 적극적으로 참여해야합니다. 국세청 (Internal Revenue Service)은 광고 단위로 적극적으로 참여하고, 임대료를 징수하고, 수리를하거나 준비하는 예를 제공합니다. 그러나 "적극적인 참여"라는 용어는 부동산 전문가에게 적용되는 "물질적 참여"보다 덜 엄격한 표준이라는 것을 분명히합니다. 적극적으로 참여하려면 경영의 모든 측면을 다룰 필요가 없습니다. 새 임차인을 승인하고 임대 기간을 결정하고 지출을 승인하면 테스트를 통과 한 것입니다.
고소득층 소득 제한
비 수동 소득의 수동적 손실에 대한 2 만 5 천 달러의 공제는 수정 된 총소득이 $ 100,000 이하인 납세자에게만 가능합니다 (결혼 신고가 별도 인 경우 $ 50,000 이하). 그것은 $ 100,000 이상으로 단계적으로 끝나고 소득이 $ 150,000 이상인 근로자를 위해 완전히 끝납니다.