차례:
상업용 부동산을 평가하는 세 가지 주요 방법이 있으며 각각의 장점이 있습니다. 이것은 소득 접근법, 판매 비교 접근법 및 비용 접근법으로 구성됩니다. 상업용 부동산에 대한 이상적인 접근 방법은 해당 부동산의 위치와 유형에 따라 다릅니다.
소득 접근법
소득 접근법 (소득 자본화 접근법이라고도 함)은 상업용 부동산을 평가하는 가장 일반적인 방법입니다. 이 과정은 부동산 소득에 따라 가치를 창출하는 것을 포함하며, 이는 자본화 비율 (cap rate)을 사용하여 성취됩니다. 이자율은 시장 가치에 대한 소득의 비율에 필수적이며, 그러한 소득과 시장 가치는 해당 지역의 유사한 속성을 분석하여 알 수 있습니다. 그 후, 투자자는 연간 소득을 최고 세율로 나누어 상업용 부동산의 시가를 산정 할 수 있습니다. 따라서 재산의 연간 소득이 $ 100,000이고 이자율이 10 %라면 재산 가치는 1 백만 달러입니다.
판매 비교 접근법
판매 접근법은 상업 부동산 평가의 가장 간단한 방법 일 가능성이 높습니다. 근처의 상업용 부동산을 조사하는 것이 포함됩니다. 그런 다음이 부동산의 판매 가격이 기록됩니다. 투자자의 상업용 부동산은이 판매 가격의 평균을 취해 평방 피트를 기준으로 위 또는 아래를 조정합니다. 주차 증가와 같은 건물 업그레이드를 고려하여 추가 조정이 이루어질 수 있습니다.
비용 접근법
비용 접근법은보다 복잡한 상업용 부동산 평가 방법입니다. 먼저 재산의 토지 가치 또는 건물이없는 값을 추정합니다. 그런 다음 건물의 정확한 복제본을 제작하는 비용이이 추정 된 토지 가치에 추가됩니다. 그런 다음 감가 상각 된 가치가 고려되며 건물의 나이의 함수로 나타낼 수 있습니다. 새로운 부동산 일수록 견적이 더 안정적입니다.
적절한 평가 방법 선택
상업 부동산 투자가 처음이라면 부동산 평가의 세 가지 주요 방법을 각각 이해하는 것이 이상적입니다. 그렇게함으로써 평가와 부동산 평가자의 견적이 다를 수 있습니다. 또한 세 가지 방법은 각각 장점이 있습니다. 비용 접근법은 재산이 유사한 개발로부터 더 멀리 위치하는 사람들에게 유리하며 따라서 판매 가격과 상한 금리를 비교할 수 없습니다. 소득율 접근법은 일정 비율의 데이터가있는 경우에는 간단하지만 공실률이 변동하기 때문에 아파트를 평가하는 데 이상적이지 않습니다. 이 경우 영업 비교 방식이 가장 이상적입니다.