차례:
상업용 부동산 매입에 가치를 두는 것은 미래 수익을 창출하고 잠재적 손실을 피하는 열쇠입니다. 투자자는 현재 상업용 부동산 구매의 현재 가격과 미래 수익 잠재력을 모두 간단하고 정확하게 결정해야합니다. 함께 사용하면 판매 또는 구매 가격으로 제공 할 수있는 신뢰할 수있는 그림을 제공하는 세 가지 방법이 있습니다.
단계
같은 지역에있는 비슷한 규모의 건물의 최근 판매 가격을 비교하십시오. 이것은 직접 비교 접근법입니다. 과거에는 비교 판매가 감정인의 유일한 영역이었습니다. 오늘날 인터넷 속성 비교 웹 사이트 (참고 자료 참조)의 인기로 인해이 정보를 쉽게 찾을 수 있습니다. 이 웹 사이트에 대한 정보는 카운티 공공 기록 및 과거 판매 목록을 포함한 여러 출처에서 수집합니다. 이 수치는 추정치로보아야합니다. 속성 값은 수리, 주변 조건 및 공개 기록을 업데이트하는 데 소요되는 시간으로 인해 변경 될 수 있습니다.
단계
비용 접근법 방법을 사용하여 구매자와 판매자 모두에게 토지 개량의 대체 비용을 토대로 부동산 가치에 대한 아이디어를 제공하십시오. 이러한 개선에는 건물, 조경 및 주차장이 포함됩니다. 이 방법은 다른 평가 방법과 함께 사용해야합니다. 이 방법만을 사용하는 구매자와 판매자는 건물과 주변 토지의 상태에 따라 잠재적 부정확성에 직면하게됩니다.
단계
총 임대료 배율기를 사용하십시오. 상업용 부동산 가치를 결정할 때보다 정확하고 유용한 도구입니다. 이 계산을 수행하는 데 필요한 정보에는 연간 총 임대 소득에 구매자가 구매에 대해 지불 할 것으로 생각하는 연도 수를 곱한 값이 포함됩니다. 수학 용어로, 수식은 다음과 같습니다: 가치 = 총 임대 소득 x 총 임대료 승수. 예를 들어 매년 총 임대료로 10 만 달러를 창출하고 10 년의 보유 기간을 곱한 건물은이 건물의 가치를 1 백만 달러로 책정합니다. 이 방법을 사용하는 것은 새 아파트를 찾는 데 걸리는 시간 때문에 빈 아파트 나 사무실에 특히 좋지 않습니다. 투자자는 계산에 적어도 5 % 공석률을 유지해야합니다.
단계
Cap Rate 메서드를 포함하여 값을 결정합니다. 백분율로 표시된이 방법은 순 영업 수익을 취하여 자산 가격으로 나누어 계산합니다. 순 영업 수익 (NOI)은 총 소득에서 공석 및 비용을 차감 한 금액입니다. 예를 들어, 부동산의 NOI가 연간 $ 50,000이고 상응하는 최고 세율이 5 % 인 경우,이 부동산의 가치는 1 백만 달러입니다.