차례:
수익률은 수익률의 또 다른 용어입니다. 예를 들어, 채권의 수익률은 명목 이자율 또는 이자율을 구매 가격으로 나눈 것입니다. 상업용 부동산 투자에서 부채 수익률은 대출에 내재 된 위험의 척도이며 대출 대 가치의 이전 척도를 대체합니다.
대출 대 가치 비율
과거에 대출 기관은 대출 할 준비가되어있는 금액을 부동산 가치의 일정 비율로 계산했습니다. 2000 년 이전의 전형적인 대출 대 가치 비율은 70 % 였으므로 1 백만 달러 가치의 부동산은 최대 70 만 달러의 대출을 유치 할 수있었습니다. 2003 년에서 2007 년 사이에 좋은 상업 부동산 투자를 요구하는 채권 투자자와의 경쟁은 대출 이자율 비율을 82 퍼센트로 높였으며 부동산 가격은 크게 올랐습니다. 부동산 가치가 떨어지기 시작했을 때, 차용자는 부동산 가치보다 더 많은 것을 빚졌으며, 이는 마이너스 에퀴티로 알려진 상황입니다.
순 운영 수입
상업용 부동산의 순 영업 수익은 매년 부동산으로부터받는 총소득에서 영업 비용을 차감 한 금액입니다. 총소득에는 임대 소득, 주차비 및 자동 판매기의 영수증과 같은 재산 소득이 포함됩니다. 운영 비용에는 자산 지출에 대한 자본 지출이나이자가 포함되지 않지만 보험, 수리, 유지 보수 및 유틸리티와 같은 항목은 포함됩니다. 부동산의 NOI는 사업의 순이익과 동일하며 주요 투자 비율에서 중요한 요소입니다.
부채 비율
부채 서비스 보상 비율은 부동산 소득이 운영비 및 모기지 지불금을 충당하는 정도를 측정합니다. 이를 계산하려면 순 영업 수익을 해당 연도의 총 모기지 지불로 나눕니다. 1의 결과는 손익분기 점이되며 대부분의 대출 기관은 상업 대출의 경우 최소 1.1의 부채 비율을 요구하고 1.3의 경우 높은 금액을 요구합니다. 실제로, 이것은 부동산의 모기지 비용이 연간 30 만 달러라면, NOI는 적어도 33 만 달러, 바람직하게는 39 만 달러가되어야 함을 의미합니다.
채무 수익률
부채 비율과 부채 서비스 보상 비율은 부동산에 투자할지 여부를 결정할 때 상업 모기지 대출 기관이 고려해야 할 가장 중요한 요소가되었습니다. 부채율은 총 대출 금액 중 NOI를 백분율로 표시하므로 1000 만 달러의 대출과 1 백만 달러의 NOI가 부채 비율을 1 천만 분의 1 백만분의 10 %로 나눕니다. 부채율이 높을수록 대출 기관에 대한 투자가 매력적입니다. 대부분의 모기지 업체는 최소 부채율을 10 %로 책정했으나 변동성이 큰 시장에서는 11 % 또는 12 %를 주장했다.