차례:
할부 계약 또는 "계약 체결"거래는 거래에서 모기지 대출 기관을 삭제하고 구매자와 판매자가 직접 협력하도록 허용합니다. 판매자는 재산세, 주택 소유주의 보험 및 협회 수수료를 포함하여 재산과 관련된 모든 의무 (일반적으로 자신의 모기지를 제외하고)에서 면제됩니다. 그러나 두 거래가 동일하지 않으므로 당사자는 거래 조건을 검토하기 위해 계약을 신중하게 검토해야합니다.
기본 토지 계약 조건
증서를 보유함으로써 계약을 체결 한 판매자는 구매자에게 자금 조달 방식을 제공합니다. 거래는 일반적으로 30 년 메모로 구성되며 5 년 또는 10 년 후에 잔액이 풍선 지급됩니다. 선급금은 종종 1 ~ 10 % 정도로 작습니다. 계약 기간이 끝나면 구매자가 잔액을 전액 지불 할 수 없으면 그는 전통적인 담보를 재보험으로 확보하고 지급금을 형평으로 계산합니다. 임기 중 판매자는 원금 및이자를 포함하는 월별 지불금을받습니다. 에스크로가 설립 될 수 있으며, 구매자가 만든 세금 및 보험료는 계좌에 입금되며, 청구서가 만기 될 때 자동으로 지불됩니다. 또는 구매자는 에스크로와 별도로 세금 및 보험료를 지불 할 수 있습니다.
재산세, 보험, 유지 보수 및 수리
매도인은 매매 계약서에 매수인이 재산세 및 보험료 납부, 바람직하게는 에스크로 계좌에 대한 지불 책임이 있음을 명시한 서면 조항을 반드시 가져야합니다. 증서 보유자 인 판매자는 재산세 청구서 및 보험 증서 사본과 청구서가 수령되었음을 증명할 수있는 증거를 요청할 수 있습니다. 또한 집주인은 구매자가 유지 보수 및 수리를 담당합니다. 이것 역시 분명하게 기술되어야한다.
세금 혜택
세금 혜택은 구매자와 판매자에게 중요 할 수 있습니다. 판매자는 더 이상 재산세 공제를 청구 할 수 없지만 계약 기간 동안 주택 판매로 인한 자본 이득을 전 달할 수 있습니다. 구매자는 모기지이자를 공제로 청구 할 수 있으며 재산세도 소득 제한이 적용될 수 있습니다. 또한 자격이되는 자본 개선 프로젝트를 청구 할 수도 있습니다. 예를 들어, 구매자가 구형 창을 새로운 에너지 효율적 모델로 교체 할 수 있습니다.
판매 기록
토지 계약은 서명 후 즉시 카운티 사무소에 기록되어야합니다. 이 종이 트레일은 구매자와 판매자 모두를 보호합니다. 예를 들어, 구매자가 재산세에 대한 지불을 늦게하는 경우 거래가 기록되면 누가 지불 할 책임이 있는지에 대한 명확한 증거를 법원에 표시합니다. 구매자와 판매자는 세금 및 보험료 납부의 이중 목적을 위해 에스크로 계좌 개설을 고려하는 것이 현명합니다. 월별 지불은 관리하기가 더 쉽고, 법안이 에스크로에서 직접 지불되므로 적시에 지불해야한다는 것을 기억해야 할 필요가 없습니다. 판매자는 또한 책임있는 주택 소유에 중요한 이러한 청구서가 처리되었음을 쉽게 알 수 있습니다.