차례:
토지 계약은 판매자 자금 조달의 한 유형입니다.그것은 모기지처럼 약간 효과가 있지만, 자금 조달을 제공하는 은행 대신에, 매도인은 정기적으로 할부로 부동산 판매를 재정으로 제공합니다. 구매자는 일반적으로 계약서에 서명하자마자 부동산으로 이동할 수 있지만, 지불을 완료 할 때까지 부동산에 법적 권리를 부여하지 않습니다. 인디애나는 구매자에게 더 공정한 토지 계약법을 개정했습니다.
지불 조건 협상의 자유
구매자는 신용을 얻을 수 없거나 계약금을 낼 여유가없는 경우 판매자 자금 조달을 요청할 수 있습니다. 구매자를 잃어 버리기보다는 판매자가 계약에 따라 판매하는 것에 동의 할 수 있습니다. 토지 계약에 따른 지불 조건은 일반적으로 제 3 자 파이낸싱보다 유연합니다 (필수 사항은 아니지만). 많은 판매자들은 예를 들어 높은 구매 가격과 교환하여 계약금을 포기하는 것에 동의합니다. 당사자들은 인디애나 접촉법에 따라 자유롭게 협상 할 수 있습니다.
구매자는 즉각적인 소유물을 얻지 만 제목은 아닙니다.
구매자는 일반적으로 계약금에 서명하는 즉시 계약금을 수령하는 즉시 또는 최초 정기 분납을 지불하자마자 재산을 소유 할 권리가 있습니다. 그 후에, 매도인은 집주인이 임대 재산에 들어가야하는 것보다 부동산에 들어갈 수있는 권리가 없습니다. 그러나 부동산에 대한 법적 권리는 구매자가 마지막으로 지불 할 때까지 판매자와 함께 있습니다. 판매자는 또한 소유권 증서의 실제 소유권을 보유합니다. 이로써 구매자는 자신이 아직 완전히 소유하고 있지 않은 proeprty를 판매하거나 자금을 조달하지 못하게됩니다. 구매자가 마지막 지불을 할 때, 판매자는 구매자가 상품을 이전하는 것을 도울 의무가 있습니다.
구매자가 지불 할 수없는 경우 어떻게됩니까?
토지 계약의 가장 큰 단점은 구매자가 지불 할 수없는 경우에 일어나는 일입니다. 이전에는 채무 불이행을 한 구매자가 전체 투자를 잃었으며 판매자는 처분 절차를 거치지 않고 부동산을 점유 할 수있었습니다. 따라서 구매자가 99 건의 지불을하고 하나만 놓친 경우에도 그는 모든 것을 잃을 수 있습니다. 인디애나는 많은 지불을 완료 한 후 구매자가 채무를 이행하지 않는 상황을 개선하기위한 법률을 개정했습니다. 채무 불이행시 부동산의 매입자의 지분이 법에 정의 된대로 "중요"하다면, 매도인은 부동산을 반환하는 대신 법원에서 공식 처분 절차를 시작해야합니다. 구매자는 판매자가 부동산을 회수 할 수 있기 전에 누적 된 형평에 대한 보상을받을 권리가 있습니다.
안전법
2008 년 모기지 라이센스 법에 대한 안전하고 공정한 집행 ("SAFE 법")은 주 정부가 부동산 대출업자에게 라이센스를 요구하는 법안을 통과시켜야한다고 규정하고 있습니다. 인디애나주의 SAFE 법안은 2010 년 6 월에 발효되었습니다. 토지 계약하에 판매되는 판매자를 포함하여 부동산 구입을위한 융자를 연장하는 당사자가 면허를 취득해야합니다. 라이센스 프로세스는 많은 비용과 시간이 소요됩니다. 그러나 이전에 살았던 주택을 팔거나 직접 친척에게 물건을 팔거나 상업용 건물을 판매하는 경우 면허를 취득 할 필요가 없습니다.